Nicht nur private Investoren suchen Bauland. Hat ein Investor ein Bietergefecht gewonnen, besteht immer noch das Risiko, dass die Gemeinde eines der zahlreichen ihr zustehenden Vorkaufsrechte ausübt und dass der Käufer dadurch „sein“ Grundstück wieder verliert. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 14.06.2021, welches nicht ohne Grund auch als „Baulandbeschaffungsgesetz“ bezeichnet wird, hat der Bundesgesetzgeber in das Baugesetzbuch weitere Tatbestände kommunaler Vorkaufsrechte aufgenommen. Diese erstrecken sich nun auch auf so genannte „Problem- oder Schrott-Immobilien“ und Brachflächen.
Zwar erleichtert der Gesetzgeber den Gemeinden die Ausübung kommunaler Vorkaufsrechte und greifen dies die Gemeinden gern auf. Mit seiner Entscheidung vom 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht dem aber auch Grenzen gesetzt und die Berliner Rechtspraxis zur Ausübung von Vorkaufsrechten in sogenannten „Milieuschutzgebieten“ für rechtswidrig erklärt. Gängige behördliche Praxis war es bislang, die Ausübung eines Vorkaufsrechts in einem sozialen Erhaltungsgebiet mit der Behauptung anzudrohen, der Käufer verfolge eine erhaltungswidrige Nutzungsabsicht. Dadurch sollten die Kaufvertragsparteien ohne großen Aufwand in eine Abwendungsvereinbarung gedrängt werden. Dem hat das Bundesverwaltungsgericht eine deutliche Absage erteilt. Investoren sollten daher immer die Ausübung – gleich welcher – kommunaler Vorkaufsrechte hinterfragen und nicht ohne Weiteres akzeptieren.
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